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新築マンション購入 ~住宅ローンどこにするのか?[変動 or 固定] ~

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住宅ローン金利が過去最低を6カ月連続で更新。今後どうなる? | スーモジャーナル - 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト

連日のニュースでどんどん金利が下がっているという情報が入っています。

私からしたら非常にありがたい話です。 なぜかというと・・・

少し前の記事なりますが、マンション購入しましたって話書きました。

マンション購入しました 注意したポイント紹介 - Gadgecopter

ただ実際には契約書にサインしただけで、まだ住宅ローン会社は決定していません。

で、なんやかんやと時間が経ったのでそろそろ決める時期みたいです。

「正式申込をしてください」って案内が来ました。

そこで、一番の問題は・・・

ってみなさんが非常に悩むことを私も私なりにホンキで考えてみました。

プロではありませんので、ネットの海から情報を得ておりますので参考程度でお願いします。

ちなみに、調べる前の現段階はSBI銀行の変動金利です。


住宅ローン会社はどこにするのか?

これは非常に迷うところです。 

メガバンク系、ネット銀行系、日本住宅ローン など 大きく分けて3つに分かれると思います。

UFJ銀行りそな銀行 等の実際の店舗があって、大手銀行

普段から使っている人が多いため、住宅ローンも使用するって人も多いみたいです。

使用するメリットとしては、普段使っている口座の金利が優遇されたり、ATM使用手数料無料になったりするみたいです。

  • ネット銀行系

SBI銀行、イオン銀行等の銀行で銀行窓口がないってところが多くあります。

銀行窓口がないことから人件費削減できており、その分なのか住宅ローン金利は低い設定が多いです。

また、最近普段から金利メガバンクより良かったり、ATM手数料が優遇されていることから普段から使う人が多くなってきて馴染みも出てきております。

そういう私もメインはネット銀行系です。(給料振込みは会社の関係がありメガバンクですけど・・・)


色々とありますが、私が候補に入れているもののみ比較してみます。

団信、8疾病保障 が基本的についていて、個人負担は0円です。 なおかつ、低金利っていうのが魅了でしょう。

8疾病保証に関しては、保証される病気にかかってなおかつ、 就業不能状態になった場合に適用されます。

全国各地にあるイオン系列のお買い物が5年間は毎日5%OFF になるクレジットカード発行。(5年限定なのですね、勝手に勘違いしてました)

8疾病保証だと、金利が0.3%上乗せになりますが、保証方法はSBIより手厚いです。

がんと診断された場合脳卒中、急性心筋梗塞で所定の状態で60日以上継続した場合など、就業不能状態でなくても適用される場合があります。

実際に、がんと診断されても勤務はできるっていうことが多そうなので、この保証は非常にありがたく思います。注目すべきところは完治しても保証される。 

また、脳卒中に関しては神経学的後遺症が継続した場合にも適用されます。 脳卒中の場合は、一部麻痺が残った状態で回復っていう状態が多いのも事実ですから、これで就業できないっていう感じにもならないかもしれませんね。 

8疾病保障付住宅ローン |住宅ローン|イオン銀行

円定期2週間っていうものが流行っていて人気が出た銀行っていうのもあり、知名度も上がっております。

「安心パック」が設定されており、要介護状態になった場合に保険金が支払われるものです。

また、一部のエリアだけではありますが、家事代行サービス(チケット制)などがあって独特なサービスが特徴です。

住宅ローン | 新生銀行

メガバンクの中で、35年固定金利がぐっと安くなっているところがポイント。

但し、給料振込みをUFJにすることなど条件が決められています。

ネットバンク系と違うところには、7疾病保証はありますが別途月々のお金がかかることです。

フラット35にすることを考えるなら、こっちがありかもしれません。


 似たような金利でも保証の方法が違う!

ざっと調べてみた感じこれに尽きると思います。 ネットバンク系はメガバンク系より金利が安いのはちょっと見ればわかります。

但し、各会社の保証方法は、就業不能状態、がんと診断されたら、要介護状態になったら、と様々です。

この辺りまでは意外とチェックされていないのかもしれません。就業不能状態っていうのはかなり重篤な状態ってことを理解しておいたほうが良さそうです。

そう考えると、SBI銀行はサービス程度のものだから金利アップしないのでしょうか。 逆にイオン銀行ならがん保険入らなくてもいいかな? とか思ってしまいますよね。 だって、住宅ローンが保証されるわけですから。  まぁ~昔からの話ですが、保険は万が一のためのもので使う前提っていうのはあり得ないわけなんですけどね。  色々心配になって付けたい気持ちは非常にわかります。

細かいところは各金融機関に聞いてみます!!

結果、悩んでいるのは、SBI銀行か、三菱東京UFJ銀行 ですかね。。。

固定にするのか? 変動にするのか?

結局、色んな銀行にしたところで固定と変動では様々サービスが違うわけです。

中には固定10年までってところもありますからね。そこで私なりに色々考えてみました。

固定にすると・・・

  • 支払う金額が常に同じ(修繕費とか除く)

  • 金利が高めに設定されているため、トータル支払う金額が多い。

⇒これは金融機関が金利が高くなったための保険としてそうしております。

  • 今の超低金利を考えるとぐっと低い時に、固定で組んでしまうのはあり! ただ今の金利がぐっと上がることがあるのかがポイント


変動でいいのか?

  • 変動の唯一のポイントは、金利は上昇するのか?

これに尽きると思います。 固定金利より金利は比較すると当然安いわけですからね。

では、実際に上昇するのか? また、どの程度のリスクがあるのか考えてみます。

住宅ローン変動金利から固定金利への借り換え ベストはいつ? : 日本住宅ローンプランニング

この辺りは非常に金利上昇に関するプロセスまで記載されており、わかりやすいです。

変動金利ってことはやはり普段から、金融の動きを気にする必要はあります。

但し、金利上昇したタイミングで考えるのではなくその前の予兆を得る事が必要です。

このあたりは私はプロではありませんのでなかなか難しいところかもしれません。  普段から情報を得る努力をしたほうが良さそうです。

結果的には、固定金利より変動金利のアップが低いか、高いくなるかってところがポイントです。

ただ運用的には変動金利で月々安くしているところを繰り上げ返済して、早く完済してしまうっていうのもありらしいですが、この低金利なのだから他の運用方法を考えたいのもありますね。


フラット35」は金利を安く見せるためなのか、団体信用生命保険料(債務者に万一のことがあった場合、残債が支払い不要になる生命保険)が自己負担になっています。民間の住宅ローンではローン金利に込みになっています。この費用を金利換算すると、0.4%程度になります。そこで、固定金利である「フラット35」と民間の変動金利を比較する場合は「フラット35」の金利に0.4%ほど金利をプラスする必要が出てきます。

全期間固定のフラット35がぱっとみ金利が低く見えています。 但し、団体信用生命保険が実費なので上記のように0.4% 上乗せして計算し直す必要があります。

フラット35を私の中で選ぶ候補にしていない理由としてはここがあります。

0.4%程度上乗せしてしまったら、三菱東京UFJ銀行で借りたほうが金利が安く済みます。


結局はどこにするのか?

色々調べてみましたが、提携ローンの兼ね合いもありますので、私の場合は、変動金利を選ぶならSBI銀行、固定金利(35年)を選ぶなら三菱東京UFJ銀行にしました。  「しました」って記載しておきながら、まだ実際にはどっちにするかは非常に悩んでいるところです。

銀行の特色とかは結構簡単に調べれるのですが、やはり金利に関しては非常に悩みますね。

とりあえず、ゼクシィのファイナンシャルプランナーさんに相談してみることにもします。

結局は決めきれないのでした・・・ 申し訳ありません。

参考リンク

住宅ローン、長期固定金利に潜むリスク | ガジェット通信

フラット35の場合は、金利は確かに安いですが別で負担することがあるのがポイントです。


住宅ローン比較|金利比較ランキング+クチコミ<2015年2月>

ここでガツッとまとめられていました。


住宅ローンの変動金利か固定金利かを決める一番簡単な考え方

ここのサイトはなかなか面白かったです。 ライフプラン作成のエクセルシートまであって、非常に面白いです。

すごい手間でもあるのですが、ぜひとも一度見てください。


住宅ローン、固定金利は損?「変動金利は危険」はウソ?利子支払い額で大きな差 | ビジネスジャーナル

変動金利が危ない!? っていうのは嘘かもしれません。 但し、やっぱり正解はないわけです。


変動金利型住宅ローンのリスクを知ろう! « 住宅ローン大作戦

題名的にはこんな感じですが、繰り上げ返済について詳細に説明されています。